Effective Transfer of Ownership

Ang mag asawang Mang Felimon at Aling Marta ay nagkaroon ng sampu anak sa kanilang pagsasama bilang mag asawa noong sila’y nabubuhay pa, limang babae at limang lalake at may pag aari sila mag asawa ng lupa na pang sakahan na may kabuang sukat na humigit kumulang 1.5 ektarya noong sila ay nabubuhay pa.

Si Aling Marta ay namatay noong 1996 Samantalang si Mang Felimon ay namatay noong 2011 lamang at naiwan sa mga anak nila ang lupa na 1.5 ektarya na pang sakahan.

Si Mang Casio ay nakababatang kapatid ni Mang Felimon na bumili ng lupa na pang sakahan kay Mang Felimon.

Si Mang Felimon ay hindi pumirma sa Deed of Sale at ang mga anak niya apat na magkakapatid ay hindi rin pumirma sa Deed of Sale at mga pumirma sa Deed of Sale ay pinuntahan isa isa ni Mang Casio upang papirmahin sa Deed of Sale pero hindi sila humarap sa notaryo publiko.

1)    Noong 2002 si Mang Felimon ay isinananla ang kanyang lupa pang sakahan na may sukat na humigit kumulang na 1.5 na ektarya na lupang pang sakahan sa local o pribadong nagpapautang sa halagang limang daang libong piso lamang (Php500,000.00)

2)    Sa mga huling buwan ng taon na iyon pinuntahan ni Mang Casio si Mang Felimon at nag alok ng tulong upang tubusin ang kanyang titulo ng lupa para maka tipid sa pagbabayad ng interest kaysa sa kanyang inasahang dapat babayaran kung patatagalin pa ang pagbabayad.

3)    Dahil sa interes pa lamang ay hirap ng mabayaran hindi pa kasama dito ang principal na interes sa utang tinangap ni Mang Felimon ang inialok na tulong ng kanyang kapatid na si Mang Casio at tinubos ang titulo ng lupa sa pinag sanlaan ni Mang Felimon.

4)    Sa mga nakalipas na mga araw bumalik si Mang Casio kay Mang Felimon at nag alok na bibilhin niya ang lupa sa ngalan ng kanyang anak na si Rosie na nagtatrabaho sa bansang Japan.  Una, nag alok ng halagang Php 800,000 pero ibabawas sa Php 500,000 na unang ibinayad niya sa pinagka utangan ni mang Felimon.  Sinabi ni Mang Casio na ang perang ibinayad noong una na pinagtubos ng titulo ng lupa ay galing sa kanyang anak na si Rosie na nagtatrabaho sa Japan, ang natitira pa mga perang pambabayad sa lupa ay kay Rosie pa rin.  Tumangi si Mang Felimon sa inialok ni Mang Casio.

5)    Mga ilang lingo ang nakalipas bumalik ulit si Mang Casio at itinaas sa halagang isang milyon Php 1,000,000.00 ang kanyang alok, muli tumangi si Mang Felimon.  Nag pupumilit si Mang Casio halos lagi na sa pamamahay ni Mang Felimon na  walang pakundangang pinipilit niya tungkol sa bilihan ng lupa.  Ang sinabi niya na ang anak niyang si Rosie ay gustong mag invest para  sa lupa, kung hindi ibebenta sa kanila ang nasabing lupain mapipilitan silang ibenta sa iba pero sisingilin ang halagang Php 500,000 upang gagamitin sa pa unang bayad sa bibilhin nilang ibang lupain.

6)    Nalagay sa kagipitan at alanganin si Mang Felimon at iniisip ang halagang Php 500,000 kung pipilitan siyang magbayad kung saan niya kukunin o hahanapin ang halaga ng pera na kanyang ibabayad, kung isasanla naman ulit ang lupa ay masyadong malaki sa interes pa lamang ,hangang napilitan at pumayag sa pag pupumilit ni Mang Casio sa walang tigil niyang pakikipag usap kay Mang Felimon ay pumayag din pero sa kondisyon na ang 1,875 sq mtrs ay napagkasunduang hihiwalay at matitira para kay Mang Felimon sa kabuang sukat ng lupain.

7)    Ang sinabi ni Mang Casio ay isasanguni muna niya sa anak niyang si Rosie na nasa Japan.

8)    Sumunod na mga araw si Mang Casio ay bumalik at sinabi pumapayag si Rosie sa kundisyon na napag kasunduan na matitira ang 1,875 sq. m. at naka handa na silang magbabayad para sa kaganapan nagkahalaga ng Php 500,000.

9)    Lima sa sampung anak ni Mang Felimon ay pumapayag sa kondisyon na hiwalay ang 1,875 sq m o sinabi nila kay Mang Casio hihingin muna nila ang kapahintulutan ng mga apat na pa mga kapatid.

10)     Ang sinabi ni Mang Casio ay siya na ang kakausap sa apat na magkakapatid .  Lumipas ang mga araw kinausap ni Mang Casio ang pinaka bunso sa sampo magkakapatid kasama si Mang Felimon sa bahay nila sinabi ni Mang Casio na handa na niya ihiwalay ang sukat na 1,875 sq m pagkatapos ng anihan sa panahon na iyon na isang buwan na lamang ang hihintayin ay anihan na sa nakatanim na palay.

11)     Sumunod na mga araw lingid sa kaalaman ng mga magkakapatid bumalik si Mang Casio Kay Mang Felimon para hiramin ang titulo ng lupa upang ipa photo copy daw para maipakita daw niya sa anak niyang si Rosie na nasa Japan, dahil sa pagtitiwala ni Mang Felimon, dahil kapatid niya si Mang Casio ipinahiram niya ang titulo ng lupa pero hindi na ibinalik muli ni Mang Casio.

12)     Lumipas ang mga araw, pagkatapos hiramin ni Mang Casio ang titulo ng lupa ay binayaran ng halagang Php 500,000 bilang kaganapan sa paunang Php 500,00.00 si Mang Felimon ang bayaran ay ginawa sa harapan at nasaksihan ng isa sa mga sampung magkakapatid.

13)     Sumunod na mga araw pinuntuhan ng  bawat isa ni Mang Casio para papirmahin sa Deed of Sale ang anim sa mga sampung magkakapatid sa pagtitiwala ay pumirma dahil sa kaalaman nila, ayon sa verbal na kasunduan na may natitirang 1,875.  Iyan ay hindi hiningi kundi pinag kasunduan.

14)     Pero hindi tumupad sa napag kasunduan si Mang Casio.

15)     Apat sa sampung magkakapatid ay hindi pumirma sa Deed of Sale.  Sa katunayan ang isa sa sampu magkakapatid ay wala man pangalan sa pinapapirmang Deed of Sale.  At ang dalawa sa sampung magkakapatid ay hindi pinuntahan ni Mang Casio para papirmahin sa nasabing Deed of Sale.

16)     Lumipas ang mga ilang araw pa ulit ulit na pinupuntahan ni Mang Casio sa pamamahay ang hindi pumirma sa nasabing Deed of Sale. Patuloy at mariing tumanggi pumirma ang apat sa mga magkakapatid sa dahilang hindi tumupad sa kasunduan si Mang Casio.

17)     Si Mang Felimon kinukulit ni Mang Casio na pinapapirma rin ang Deed of Sale pero patuloy siya tumanging pumirma dahil hindi pagsunod sa usapan o kasunduan si Mang Casio na  hihiwalay ang sukat na 1,875 sq m.

18)     Isang araw pumunta ang bunsong anak ni Mang Felimon sa Assesor sa Munisipyo sa kanilang bayan upang magbayad ng buwis pero hindi na tinggap ng Assessor ang ibibayad dahil nakalipat na sa bagong pangalan ang titulo pag mamay ari ni Mang Felimon.

19)     Kinuha ng bunsong anak ni Mang Felimon TCT number ng bagong titulo at nag beripika sa RD at natuklasan na ang orihinal na tutulo na naka pangalan kay Mang Felimon ay malinis at hindi na kansela.

20)     Bumalik sa Assesor sa Munisipyo sa kanilang bayan ang bunso anak ni Mang Felimon upang bayaran ang buwis ngunit tumanggi ang assessor at pinipilit na na kansela na ang titulo naka pangalan kay Mang Felimon pero sa totoo hindi na kansela sa RD.  Korte lamang daw ang maka pag bigay ng hatol para malaman kung na kansela o hindi ang titulo ni Mang Felimon.

Mga tanong at mga sagot:

1.   Kinikilala ba ng batas ang Deed of Sale na hindi notaryado at hindi humarap sa notary publiko ang mga pumirma mga saksi sa Deed of Sale?

Sagot:

Ang Deed of Sale an hindi notaryado ay kontrata sa pagitan ng Seller at Buyer.  Ang kontrata ay batas sa pagitan ng mga partido ng bentahan.  Ang pagpapa notaryo ay para ang dokumento ay maging public instrument.  Kapag ang dokumento ay naging public instrument na, ito ay binding kahit sa third persons.

Ang hindi pagharap ng mga partido at mga witness sa Deed of Sale sa Notario Publico ay paglabag sa Notarial Law.  Ang kaparusahan sa paglabag sa Notarial Law ay pagtanggal sa lisensya ng abogado.

2.   Kung ang titulo ng lupa na pang sakahan ay EP puwede ba ibenta ni Mang Felimon sa anak ni Mang Casio na si Rosie?

Sagot:

Ang emancipation patent (EP) ay hindi puwedeng ibenta ni Mang Felimon kay Rosie kung wala pang sampung taon mula ng ibigay ng gobyerno kay Mang Felimon ang emancipation patent.

3.   Papaano kaya nailipat sa pangalan ni Rosie ang titulo ng lupa samantalang walang pirma si Mang Felimon at apat pa mga anak at hindi notaryado ang Deed of Sale at Hindi naman na kansela ng RD ang titulo naka pangalan kay Mang Felimon?

Sagot:

Kung nasa pangalan pa ni Mang Felimon ang titulo ng 1.5 hectates na sakahan, ibig sabihin ay ang nailipat kay Rosie ay Tax Declaration pa lamang.  Maaari nating hulaan na pinalabas ni Rosie sa Deed of Sale na pumirma si Mang Felimon at ang kanyang sampung anak.  Maaari din nating sabihin na hindi baka hindi nasunod ng Notario Publico ang kanyang tungkulin sa pagnotaryo sa Deed of Sale.  Pero kung sinusunod ng Municipal Assessor ang batas sa paglilipat ng pangalan sa Tax Declaration, hahanapin niya iyong Certificate of Authority to Register na galing sa BIR at iyong Certificate of Registration na galing sa Register of Deeds. 

4.   Si Aling Marta ay namatay noong 1996 at nagkaroon ng bilihan ng lupa ay 2002 sa makatwid kung sa partihan ng lupa sa kalahati sa kabuang sukat ng lupa sa pamagitan ng Extra Judicial Settlement tama bang partihan ang sampo mgkakapatid sa parte ni Aling Marta at may parte ba si Mang Felimon sa parte ni Aling Marta? Sa makatwid pang labing isa sa partihan si Mang Felimon sa sampo magkakapatid?

Sagot:

Noong namatay si Aling Marta noong 1996, dapat gumawa ng Extrajudicial Settlement of Estate ang kanyang mga herederong sina Mang Felimon at ang kanyang sampung anak.  Si Mang Felimon ay may-ari ng kalahati bilang conjugal share at may pang labin-isang parte doon sa kalahati ng yumaong si Aling Marta.  Samakatuwid si Mang Felimon ay may-ari ng 8,181.82 square meters at ang sampung ay may-ari ng 681.82 square meters bawat isa.

5.   Ang anim sa sampung magkakapatid na pumirma sa Deed of Sale kapalit ng halagang Isang Milyong Piso P1,000,000.00 kabayaran ng lupa ay naibenta na kay Rosie kung kikilanin ng batas ang Deed of Sale na hindi notaryado?

Sagot:

Malinaw na sa Tax Declaration sa pangalan ni Rosie na buong 1.5 hectares ang inilipat ng Municipal Assessor sa pangalan niya.  Ito ang dahilan siguro kung bakit ayaw tanggapin ng Municipal Assessor ang bayad ng anak ni Mang Felimon na bayad sa buwis.  At saka ipipagpipilitang ng Municipal Assessor na kanselahin ang titulo sa pangalan ni Mang Felimon.

Kung Deed of Sale ang ipina-pirma sa anim na anak ni Mang Felimon at Aling Marta, hindi ito maililipat ang Tax Declaration sa pangalan ni Rosie dahil walang pa silang kapatang magbenta dahil ang lupa ay nakatitulo pa kay Mang Felimon at wala pa sa kanilang pangalan.

Ang kalahati ni Aling Marta ay hindi maibenta ng kanyang mga anak hanggat walang Extrajudicial Settlement of Estate na ginawa para sa iniwang kayamanan ni Aling Marta.

6.   Si Mang Felimon ay namatay noong 2011 na hindi pumirma sa Deed of Sale ay buo pa ang share sa natitira kalahati sa kabuuan ng lupa ng sampung mga nabubuhay na mga anak.

Sagot:

Hindi batid ng karamihang na ang mga heredero ay may obligasyong abisuhan ang Bureau of Internal Revenue (BIR) sa loob ng dalawang buwan mula sa pagkamatay ng yumao.  Lalong hindi batid ang obligasyon ng mga heredero na i-settle ang estate ng yumao o ilipat ang mga titulo ng mga lupa mula sa patay papunta sa mga buhay.

Dahil ang titulo ay nasa pangalan ng Mang Felimon noong siya ay namatay noong 2011, ibig sabihin ang titulo ay para pa rin sa buong 1.5 hectares.

Ang gagawing Extrajudicial Settlement of Estate ay para kay Aling Marta na namatay noong 1996 at para kay Mang Felimon na namatay noong 2011.

Hanggat walang Extrajudicial Settlement of Estate para kay Aling Marta at Mang Felimon walang sinuman ang maaaring makinabang sa sakahang iniwan nila.  Lahat ng dokumentong nagawa para dito ay walang bisa dahil sa kawalan ng karapatan nino man na ilipat ang pagmamamay-ari sa alin mang bahagi ng nasabing lupain.

7.   Base sa kuwento kaya nagkaroon ng problema sa usapin ng dahil sa hindi pagtupad ni Mang Casio sa kasunduan na may matitira 1,875 sq mtrs.  Kaya hindi pumirma si Mang Felimon hangang sumakabilang buhay pati apat niyang mga anak sa sampung magkakapatid.  Sa mga pangyayari tama ba ang partition sa lupa? Lumilitaw ang naibenta ng mga 6 na magkakapatid ay ang parte lamang sa nanay nila at buo pa ang parte nila sa kanilang tatay?

Sagot:

Ayon sa ipinakitang hatian sa Tanong 4, ang parte ni Mang Felimon ay 8,181.82 square meters at 681.82 square meters bawat isa sa sampung anak.

Kung nasunod ang tamang hatian at tamang proseso ng paglilipat ng pangalan sa lupain, ang parteng nabili ni Rosie ay 4,090.91 square meters lang mula sa anim (6 anak x 681.82 bawat isa) na pumirma sa Deed of Sale.

Nais nating igiit na noong pinirmahan ng anim na anak ni Mang Felimon ang Deed of Sale, wala pa silang karapatang magbenta ng kahit anong bahagi ng lupa dahil kahit namatay na si Aling Marta hindi automatikong lilipat ang mga mana sa mga anak at tagapagmana.  Para mailipat ang naiwang kayamanan ng yumao, ang mga tagapagmana ay kailangan gumawa ng Extrajudicial Settlement of Estate.

8.   May nakikita ako aral dito sa kuwento ang panloloko ay hindi magbubunga ng mabuti. Bumaligtad sa kasunduan si Mang Casio at nagkainterest sa kabuan na sukat ng lupa kaya hindi ibinigay ang 1,875 sq mtrs. Dito nagsimula ang kanilang gusot. Kung tama ang partition ang matitira na lang kay Mang Casio ay ang share sa nanay na ibinenta ng anim na magkakapatid, tama ba?

Sagot:

Tulad ng sagot sa Tanong 7, kung nasunod ang lahat ng proseso, ang nabili ni Rosie ay 4,090.91 square meters lamang.  Ito lamang ang parte ng mga anak ni Mang Felimon na pumirma sa Deed of Sale.

9.   Sa aking obserbasyon tila nagkaroon ng sabwatan ang RD at si Rosie na anak ni Mang Casio? Baka gumawa ng peke Deed of Sale pero papaano kaya sa BIR? Hindi ma rerehistro sa RD ang paglilipat ng titulo kung wala ang CAR.

Sagot:

Tulad ng sagot sa Tanong 3 at Tanong 6, dahil nasa pangalan pa ni Mang Felimon ang titulo ng lupa, ang nailipat lang kay Rosie ay Tax Declaration lamang.  Ang hinala ko, hindi tinupad ng Municipal Assessor ang batas sa pagbibigay ng Tax Declaration.  Malamang na ang palsipikadong Deed of Sale lamang ang pinagbasehan ng Municipal Assessor para magbigay ng Tax Declaration kay Rosie hindi na niya hinanap ang Certificate of Authority to Register na galing sa BIR at Certificate of Registration naman ng bigay ng Register of Deeds.

10.   Simula noong 2002 ang nagsasaka sa lupa ay si Mang Casio.

Kumentaryo:

Ang pagsasaka ni Mang Casio sa lupain sa maling paniniwalang nabili na nila lupain ay hindi maging dahilan na maging sila na ang may-ari sa lupa.

Kung magmamatigas si Mang Casio, kailangan nang kumuha ng abogado ang mga anak ni Mang Felimon na hindi pumirma sa Deed of Sale para mabawi ang possession at pagmamamay-ari sa kanilang lupain.

Sana malinawagan mo ako sa masalimuot na kuwento na ito para sa aking karagdagang kaalaman.

Ang mga sagot dito ay ayon sa pagkaintindi ko sa tanong at marahil may mga detalya na hindi nabigay sa kuwento na makakatulong sa tumpak na solusyon sa problema.